1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Когда ремонт нельзя делать без согласия соседей

Когда ремонт нельзя делать без согласия соседей

Для кого-то лето – это пора отдыха, ну а для кого-то – самое время затеять ремонт. А какой же ремонт обходится без соседских раздоров?

Предметом разногласий всегда выступает как минимум шум, ну а дальнейшим поводам для развития конфликта, как говорится, нет предела.

Но, как показывает судебная практика, делая ремонт, лучше с соседями не конфликтовать, а наоборот, заручаться их согласием – в противном случае собственнику могут грозить серьезные неприятности.

Разберемся, когда ремонт без согласия соседей становится неправомерным.

Собственник квартиры, безусловно, имеет полное право вносить изменения в ее конструкцию и внутренне убранство по своему вкусу.

Но это право имеет четкие границы в виде законных интересов соседей по дому, которые нельзя преступать. В частности, все имущество многоквартирного дома разграничивается на две категории:

— личное имущество собственника (которое не выходит за рамки его квартиры),

— общедомовое имущество (оно предназначено для обслуживания как минимум двух квартир).

Соответственно, собственник может ремонтировать свое внутриквартирное имущество так, как ему угодно, не спрашивая, что по этому поводу думают соседи.

Но как только ремонт касается общедомового имущества, обязательно должно быть получено согласие собственников помещений, расположенных в доме.

Приведу самые яркие примеры из практики, когда собственника через суд обязали устранить все последствия ремонта, произведенного без согласия соседей:

Самовольное переоборудование системы водоснабжения

Трубопровод, через который вода поступает в квартиры, является, безусловно, общедомовым имуществом.

Некий гражданин сделал в своей квартире кардинальную перепланировку с переносом общего стояка холодного и горячего водоснабжения в другое помещение. В результате во всем доме существенно упал напор воды.

Суд установил, что вмешательство в работу общедомового имущества было произведено без согласия собственников других квартир, и обязал привести трубы в исходное состояние.

Причем, требуется согласие не только владельцев соседних квартир, а не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме в пользу реконструкции общедомового имущества.

Расширение квартиры за счет общего имущества дома

Гражданка сделала основательный ремонт в своей квартире – достроила второй этаж за счет чердачного помещения.

Причем согласие у 2/3 собственников квартир в доме она спросила, оформив все, как полагается, протоколом общего собрания.

Однако суд не одобрил такую реконструкцию жилья, указав, что в данном случае произошло увеличение жилой площади отдельно взятой квартиры за счет общедомового имущества, к которому относится чердак.

Поэтому для проведения ремонта требовалось получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений, расположенных в доме (и жилых, и нежилых).

Это правило распространяется на все случаи, когда происходит расширение жилой площади квартиры за счет общего имущества: тамбура, лестничной площадки, чердака, подвала, земельного участка и т.п.

Пристрой балкона на первом этаже или расширение уже имеющегося балкона также требует 100%-ного согласия остальных собственников, т.к. происходит «захват» общего имущества и уменьшение его площади в итоге.

Ремонт помещения, у которого есть и другие собственники

Недвижимость может находиться в собственности не одного, а нескольких владельцев. Следовательно, ремонт нельзя производить без согласия остальных сособственников: по закону они владеют своим имуществом сообща, т.е. по взаимному согласию.

Это касается ремонта общего имущества в коммунальной квартире, расширения дома в долевой собственности за счет пристроя и т.п.

Так, например, сособственник дома, не согласный с пристроем, который возвел другой собственник, обязал в судебном порядке снести постройку как самовольную.

Затевая ремонт, заранее согласуйте этот вопрос с соседями. Даже если это будет и необязательно по закону, но сохранению мирных отношений с соседями в любом случае поспособствует, что, согласитесь, немаловажно.

В каких случаях может потребоваться согласие собственников помещений в многоквартирном доме на размещение информационной вывески?

Если есть возможность, согласие лучше получить. Судебная практика по этому вопросу противоречива.

Читайте так же:
Установка gsm сигнализации профи

Долгое время суды в основном считали, что для размещения информационной (не рекламной) вывески согласие собственников помещений многоквартирного дома не требуется. То есть все споры упирались в вопрос о том, является вывеска информационной или рекламной. Это было связано с тем, что продавец обязан довести до сведения потребителя наименование организации, место ее нахождения и режим работы (п. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). А информация, которая обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота, не может быть квалифицирована в качестве рекламы (п. 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 № 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона „О рекламе“»). Поэтому считалось, что если на вывеске указано только «Супермаркет», «Зоотовары», «Студия красоты» и т.д., то такая вывеска является информационной и согласие собственников в многоквартирном доме не требуется (см., например, постановление АС Северо-Западного округа от 07.07.2016 № Ф07-4918/2016 по делу № А56-74077/2015).

Если же вывеска является рекламной, то в любом случае требуется согласие собственников многоквартирного дома на ее размещение (ч. 9 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», далее — Закон о рекламе). Рекламной вывеской является вывеска с информацией, адресованной неопределенному кругу лиц и направленной на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Таковой является, например, вывеска «Смартфоны Apple» (письмо ФАС России от 27.12.2017 № АК/92163/17 «О разграничении понятий вывеска и реклама», п. 1 ст. 3 Закона о рекламе).

Но бывают неоднозначные ситуации. Например, суды признавали рекламной вывеску алкогольного магазина, на которой было написано «Красное&Белое» (см. Апелляционное определение Омского областного суда от 18.07.2018 по делу № 33-4608/2018, постановление АС Волго-Вятского округа от 04.05.2018 по делу № А43-4961/2017). А вот вывеску «Универсам Пятерочка» суд сначала признал рекламной, но апелляция и кассация решили, что это все-таки информационная вывеска (см. Определение ВС РФ от 30.05.2019 № 309-ЭС18-22421 по делу № А50-39399/2017).

Однако в 2018 г. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ приняла резонансное Определение от 26.06.2018 № 41-КГ18-13. Она указала, что если вывеску повесили на стене, которая является общим имуществом, то нужно получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме независимо от того, информационная она или рекламная. В этом деле собственники квартир в многоквартирном жилом доме подали иск об обязании компании демонтировать вывеску и козырек, расположенные на фасаде дома (на несущей стене). Истцы отмечали, что вывеска препятствует эксплуатации этих квартир, способствует доступу в них посторонних лиц, а также создает угрозу скопления осадков и мусора. При этом согласие на размещение этой вывески собственники помещений многоквартирного дома не давали. Первая инстанция и апелляция отказали в иске. Они отметили, что на вывеске указано только наименование и режим работы, то есть вывеска является информационной, а значит, согласие собственников не требовалось. При этом экспертиза показала, что вывеска не влияет на кладку несущей стены дома, находится в исправном техническом состоянии, не создает прямого пути доступа для посторонних в квартиры, но ее можно использовать для проникновения в дом.

ВС РФ с такой позицией не согласился. Коллегия отменила судебные акты и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию. Она указала, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей. А в данном случае вывеска была размещена на несущей стене, которая является общим имуществом (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, нижестоящие инстанции не учли, что судебно-техническая экспертиза подтвердила факт того, что размещение козырька с вывеской способствует доступу в квартиры истцов, а также что на конструкции могут скапливаться осадки и мусор.

Читайте так же:
Установка датчиков пожарной сигнализации натяжной потолок

Впоследствии многие суды тоже стали придерживаться этой позиции. Например, в одном деле суд обязал арендатора демонтировать информационную вывеску, поскольку она размещалась на стене — общем имуществе, перекрывала нижнюю часть балкона одного из собственников, а согласие собственников многоквартирного дома не было получено (см. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 29.11.2018 по делу № 33-20551/2018). Аналогичное решение было принято и в Определении ВС РФ от 18.02.2019 № 304-ЭС18-25309 по делу № А27-25306/2017, Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 07.08.2018 № 33-17483/2018 по делу № 2-45/2018.

Но если при размещении информационной вывески общее имущество не затрагивается (например, она размещена на навесе, принадлежащем собственнику помещения), то согласие собственников многоквартирного дома по-прежнему не требуется (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 17.04.2019 по делу № 33-3474/2019).

В то же время даже после появления Определения ВС РФ от 26.06.2018 № 41-КГ18-13 не все суды восприняли эту позицию — некоторые продолжают считать, что согласие собственников требуется, только если размещается рекламная вывеска. Например, в одном деле суд просто установил, что вывески, размещенные собственниками нежилых помещений на фасаде, являются информационными, а значит, согласие собственников не требуется. Причем ВС РФ отказал в пересмотре этого дела (Определение ВС РФ от 21.05.2019 по делу № А26-10593/2017).

В Определении от 30.05.2019 № 309-ЭС18-22421 по делу № А50-39399/2017 ВС РФ тоже отказал в передаче дела на рассмотрение второй кассации: в нем арендатор ООО «Торговый дом Перекресток» установил над магазином вывеску со словами «Универсам», «Пятерочка» на стене, которая является общим имуществом. Суды признали вывеску информационной и решили, что согласие собственников не требовалось. Тот факт, что вывеска затрагивала общее имущество, ВС РФ не смутил.

Таким образом, после вынесения Определения ВС РФ от 26.06.2018 № 41-КГ18-13 судебная практика остается противоречивой. Однако эта позиция ВС РФ дает основание утверждать, что если вы разместите вывеску (пусть и информационную) на стене, которая является общим имуществом, есть риск, что собственники смогут добиться решения о ее демонтаже.

Еще нужно учитывать, что в каждом городе предусмотрены свои правила благоустройства и, в частности, правила оформления и согласования вывесок. Например, в Москве нужно придерживаться Правил размещения и содержания информационных конструкций, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 25.12.2013 № 902-ПП. Собственники помещений в многоквартирном доме могут обратиться в орган, отвечающий за архитектурный вид города. Тогда по результатам проверки за неправильное размещение информационной вывески компанию могут привлечь к административной ответственности. Например, в Москве штраф может достигать 500 000 руб. (ст. 8.6.1 КоАП г. Москвы).

Как бороться с незаконной установкой шлагбаума?

Как бороться с незаконной установкой шлагбаума?

Жители многоквартирных домов нередко сталкиваются с отсутствием свободных парковочных мест на территории дома.

Особенно остро эта проблема проявляется в тех случаях, когда стоянку автомобиля приходится оплачивать из собственного кармана. Такая ситуация вынуждает автовладельцев идти на небольшую хитрость – парковать свои машины в ближайших дворах.

В связи с этим на территории последних стали появляться заградительные сооружения, с помощью которых жильцы многоквартирных домов пытаются бороться с «непрошеными гостями».

Правда, в большинстве случаев такие конструкции устанавливают на не вполне законных основаниях, что влечет за собой массу дополнительных проблем. Куда жаловаться на незаконную установку шлагбаума и к чему может привести подобная инициатива?

Законодательная база

Правомерность установки шлагбаума во дворе регулируют сразу несколько нормативных актов:

    Законодательная база

Учитывая тот факт, что придомовая территория не является дорогой и в принципе не подходит для сквозного проезда установка шлагбаума здесь не является нарушением правил дорожного движения.

Однако этот факт не избавляет от необходимости подать в ГИБДД определенные документы.

Читайте так же:
Техцентры по установки сигнализаций

К ним относятся:

  • Разрешения, выданные органами самоуправления по согласованию с ОГИБДД, службой государственного пожарного надзора и управляющей компанией;
  • Решение собственников жилья об установке шлагбаума, принятое на общем собрании.

Когда установка ограждения считается незаконной?

Прежде чем узнать, куда и кому написать заявление о незаконной установке шлагбаума, необходимо понять, что именно кроется за этим понятием.

По закону неправомерный монтаж оградительных сооружений определяется отсутствием:

    Когда установка ограждения считается незаконной?

Кому жаловаться на незаконную конструкцию?

Являясь полноправным совладельцем придомовой территории, любой жилец многоквартирного дома, обнаруживший незаконную установку шлагбаума, вправе требовать демонтажа незаконной постройки.

Что же делать, если во дворе поставили шлагбаум? Для начала необходимо выяснить, какие нарушения были допущены при его монтаже (имеются ли все необходимые разрешения и документы, правильно ли проведено собрание, есть ли подписи всех жильцом дома и т. д.), а уже после этого подавать жалобу в соответствующий орган.

Куда жаловаться на незаконно установленный шлагбаум? Данным вопросом занимаются следующие органы (их выбор зависит от типа обнаруженных нарушений):

    Кому жаловаться на незаконную конструкцию?

Если вышеуказанные инспекции приняли решение о незаконности шлагбаума, однако его демонтаж так и не был произведен, стоит обратиться в суд. По результатам рассмотрения дела решение суда будет подлежать принудительному исполнению за счет нарушителя.

Чем грозит незаконная установка шлагбаума?

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2021 году, самовольная установка заградительных сооружений и отсутствие разрешающих документов является серьезным административным нарушением, которое карается немалым штрафом:

    Чем грозит незаконная установка шлагбаума?

Штрафы за незаконные сооружения могут накладываться неоднократно и не одной, а сразу несколькими инстанциями. Единственный вариант – узаконить шлагбаум или же убрать его (естественно, за свой счет).

Также следует отметить, что если на территории со шлагбаумом произойдет пожар или любое другое чрезвычайное происшествие, а доступ для спасательной службы не будет открыт своевременно, владельца заградительной конструкции ждут не только дополнительные материальные расходы, но и более серьезная мера наказания. При этом ограждение может быть снесено без компенсации на его возведение.

Избежать проблем помогут соответствующие меры:

  • Подключение шлагбаума к консьерж-сервису или круглосуточному пункту охраны;
  • Установка вахтерской будки, из которой будет совершаться непосредственное управление заграждением. При этом вахта должна нестись круглосуточно;
  • Заключение договора с компанией по удаленному обслуживанию заградительных устройств. Чаще всего их предоставляет компания, занимавшаяся установкой шлагбаума;
  • Обеспечение служб экстренного реагирования электронными брелоками.

О самовольно воздвигнутом заграждении городские службы могут узнать и без жалоб. Как правило, такие сооружения обнаруживаются во время регулярных проверок улиц и дворов, осуществляемых сотрудниками Государственной инспекции по недвижимости.

Процедура установки шлагбаума на территории дома

Процедура установки шлагбаума на территории дома

Чтобы у других жителей многоквартирного дома не возникало вопросов о том, как бороться с незаконно установленным шлагбаумом, все действия по его монтажу обязаны выполняться в соответствии с действующим законодательством.

Как было сказано ранее, подобные решения должны быть приняты на общем собрании и зафиксированы в соответствующем протоколе. При этом за установку ограждения должны проголосовать не менее 51% всех владельцев помещений.

Помимо всего прочего на таком собрании можно решить вопрос, связанный с организацией въезда за шлагбаум на личных средствах передвижения и транспорте коммунальных и экстренных служб (имеются в виду машины скорой помощи, полиции и пр.).

Также следует учесть несколько важных моментов:

  • В связи с тем, что шлагбаум может быть поставлен только в пределах собственного земельного участка, его владельцам необходимо подать заявку о постановке надела на кадастровый учет;
  • Монтаж оградительных сооружений не должен мешать доступу всех жильцов дома к своему жилью (особенно это касается инвалидов, мам с колясками и пеших граждан – для них должен оставаться довольно большой проход). Для этого каждому владельцу помещений необходимо предоставить возможность открывать шлагбаум самостоятельно;
  • Перед выполнением монтажных работ необходимо получить письменное разрешение местной администрации, МЧС, отдела Госпожнадзора, ГИБДД и электросетевой компании;
  • Сам шлагбаум должен отвечать типу, конструкции, размеру и месту размещения, указанному в документе о согласовании. В противном случае он также может быть признан незаконным.
Читайте так же:
Установка gsm модуля без сигнализации

Кто должен платить за установку шлагбаума?

Кто должен платить за установку шлагбаума?

Распределение расходов на установку оградительного сооружения, которое также оговаривается на общем собрании, вызывает массу споров. В некоторых случаях доходит до того, что людей, не сдавших деньги, могут не пустить во двор!

Именно в связи с этим часто возникает вопрос: «Что делать, если соседи установили шлагбаум во дворе и требуют деньги за его изготовление и монтаж?».

Начнем с того, что в соответствии со ст. 44-46 ЖК РФ общее собрание владельцев многоквартирного дома принято считать полномочным органом управления по использованию дворовых территорий.

Это значит, что решение об оплате за изготовление, монтаж и обслуживание шлагбаума не может быть принято без ведома всех владельцев жилья.

При этом документация обо всех постановлениях должна предоставляться собственникам по первому требованию (независимо от того, посещают они собрания или нет, относятся к «активистам» или «несогласным»).

Вот здесь и стоит искать решение всех проблем! Как показывает практика, опытному юристу не составит труда найти в этих документах определенные несоответствия, ставящие под сомнение законность подобных действий.

Но это еще не все! Согласно землеустроительному и градостроительному кодексам РФ, «придомовой территорией многоквартирного дома» принято считать прилегающий участок, указанный в нормативной документации.

Этот надел может принадлежать муниципалитету, а может быть оформлен в долевую собственность жильцов. В последнем случае каждый его владелец регулярно уплачивает налог, который наделяет его правом беспрепятственного доступа на территорию дома.

Кто должен платить за установку шлагбаума?

Если же придомовая территория находится в собственности муниципалитета, то активисты, установившие шлагбаум и требующие за это деньги, обязаны предоставить юридическое основание на распоряжение городской собственностью. Законность этого документа также можно проверить в юридической конторе.

Не менее строгие требования выдвигаются и к организации самого собрания. Во-первых, оповещение о его проведении должно появиться не позже, чем за 10 дней до назначенной даты.

Во-вторых, данное сообщение необходимо оформить в соответствии с п. 5 ст. 45 ЖК РФ. В противном случае и само собрание, и все принятые на нем решения будут считаться недействительными.

Зная, как убрать шлагбаум во дворе, если при его установке были допущены грубые нарушения, вы сможете без проблем отстоять свои права.

Согласие всех собственников на установку сигнализации

ОСС по коммерческим помещениям: особенности, актуальное в 2021 г.

29.12.2020

Ранее Минстрой в своём письме от 14.10.2020 N 31067-ОГ/06 прояснил многие моменты, которые касаются соблюдения прав собственников помещений в МКД и разъяснил, что теперь нужно обязательно согласовывать путем проведения ОСС.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

В последние пару месяцев уже наметилась тенденция проведения ОСС с учетом новых требований и всё чаще к нашим специалистам обращаются за помощью и консультацией.

Поэтому сегодня хотим расширить тему и подробнее рассказать об особенностях общего собрания собственников в МКД по нежилым (коммерческим) помещениям.

Тенденции проведения ОСС на 2021 г:

  • размещение рекламных конструкций, вывесок
  • аренда общего имущества в МКД (в первую очередь, это касается интернет — провайдеров)
  • инженерные коммуникации и многие изменения, связанные с ними (увеличение мощностей, установка кондиционеров, перенос стен и пр.)
Читайте так же:
Установка дополнительных датчиков сигнализации

То есть, если вы собственник или арендатор коммерческого помещения, то практически все действия, которые будут касаться общедомового имущества и хоть какого-либо его использования в своих целях, вам нужно будет согласовать с собственниками. Администрации районов будут требовать предоставить протоколы положительного решения собственников при выдаче разрешений (в частности, это касается согласования вывесок, кондиционеров, рекламных конструкций).

Не имеете согласования с собственниками? Демонтаж вывески (или конструкции) и штраф за незаконное размещение.

При этом важно знать, что:

    Для согласования размещения вывесок, аренды общедомового имущества, внесения изменений в инженерные коммуникации необходимо получить ¾ положительных голосов. собственников.

Это, конечно, сильно усложняет работу коммерческих предприятий и обязует проводить ОСС чуть ли не по любому поводу. Как мы с вами помним, проведение общего собрания собственников в качестве инициатора требует приличных финансовых затрат.

Плотно работаю над проведением ОСС для УК, ТСЖ, ЖСК мы составили для вас ряд рекомендаций как можно снизить затраты.

Рекомендации по снижению затрат на проведение ОСС:

— Обратиться в УК, взять реестр собственников. Уточнить информацию имеется ли протокол, где указан способ уведомления собственников о проведении ОСС.

— Желательно в повестку включать максимальное кол-во вопросов. Это поможет вам не проводить повторно ОСС и максимально снизить расходы на оповещение собственников.

— Вывешивать информацию на стенде в МКД (если такой способ оповещения собственников принят на ОСС ранее) – также значительно снизит затраты на уведомления собственников помещений в доме.

Обратите внимание:

Если заключили договор аренды ОИ с УК, то подшивайте копии решения о возможности со стороны УК сдавать общедомовое имущество в аренду.

Штрафы

Ранее многие собственники и арендаторы нежилых помещений предпочитали не согласовывать со всеми собственниками размещений вывесок и оборудования на общедомовом имуществе.

Но поскольку решение об использовании общего имущества относится все же к компетенции ОСС многоквартирного дома (и Минстрой это подтвердил), для размещения элемента благоустройства на фасаде дома помимо согласования с органами местного самоуправления необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома.

Теперь такие «обходные маневры» не пройдут – законодатели предусмотрели значительные штрафы за нарушение данных норм.

Штрафы за несогласование с собственниками помещений в МКД:

1) Самовольное размещение рекламных конструкций/вывесок

Установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции без предусмотренного законодательством
разрешения на ее установку и эксплуатацию, а также установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции с нарушением требований технического регламента, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 11.21 настоящего Кодекса (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 98-ФЗ) влекут наложение административного штрафа

на граждан — в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей;

на должностных лиц — от трех тысяч до пяти тысяч рублей;

на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

2) Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (в т.ч. размещение оборудования в общедомовом имуществе МКД) (ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ) влекут наложение административного штрафа

на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;

на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей;

на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ , от 24.04.2020 N 133-ФЗ ).

Примечание:

За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

И помните при проведении ОСС, что главное работать в рамках законодательства!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector